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　　近日，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，約談了成都、太原（樓盤(pán)）兩市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。此前，住建部已經(jīng)在短期內(nèi)約談了西安（樓盤(pán)）、海口、三亞（樓盤(pán)）、長(zhǎng)春（樓盤(pán)）、哈爾濱（樓盤(pán)）、昆明（樓盤(pán)）、大連（樓盤(pán)）、貴陽(yáng)、徐州（樓盤(pán)）、佛山（樓盤(pán)）等10個(gè)城市。

　　在約談中，住建部再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。這是繼全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再一次表明堅(jiān)決調(diào)控的態(tài)度。

　　分析人士指出，被約談城市多為近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，約談后這些城市的調(diào)控預(yù)期將進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　住建部加強(qiáng)約談問(wèn)責(zé)

　　不僅是成都與太原，據(jù)了解，“五一”前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還約談了西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等10個(gè)城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性上漲的現(xiàn)象，成為促成此輪約談的原因。上述12個(gè)城市近期樓市火熱，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，海口在3月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.%，居全國(guó)70個(gè)大中城市首位，哈爾濱、昆明等地的上漲幅度也在全國(guó)前列。

　　因此，約談強(qiáng)調(diào)，要牢固樹(shù)立“四個(gè)意識(shí)”，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　同時(shí)，住建部在約談中指出，要全面貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，切實(shí)采取有力措施，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)；要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房；加強(qiáng)資金管控，有效降低金融杠桿，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

　　去年黨的十九大以來(lái)，住建部曾在多個(gè)會(huì)議提出，要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問(wèn)責(zé)。此輪約談也被認(rèn)為是相關(guān)工作有所成果的標(biāo)志。

　　“約談?wù)�策也可以理解為窗口指�?dǎo)的方式，屬于比較間接的但影響效果較好的調(diào)控手段。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此輪明確強(qiáng)調(diào)了“四個(gè)意識(shí)”的概念，即要有政治意識(shí)、大局意識(shí)、核心意識(shí)和看齊意識(shí)，所以實(shí)際上也充分體現(xiàn)了一點(diǎn)，即各級(jí)政府需要高度重視本輪房地產(chǎn)調(diào)控，從大局出發(fā)，積極穩(wěn)定市場(chǎng)。其他內(nèi)容實(shí)際上也還是房住不炒的邏輯體現(xiàn)，思路基本不變。未來(lái)調(diào)控會(huì)繼續(xù)在地方調(diào)控主題責(zé)任落實(shí)方面下功夫。

　　熱點(diǎn)城市或成調(diào)控重點(diǎn)

　　住建部專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，這并不是住建部首次約談地方。在2013年、2016年等樓市周期高點(diǎn)，都曾有過(guò)對(duì)熱門(mén)城市和重點(diǎn)房企的約談。其主要目的還是為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)，并往往間接促使被約談地方新政出臺(tái)。

　　顧云昌指出，本輪針對(duì)12個(gè)熱點(diǎn)城市的約談，在各地普遍推行“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”調(diào)控政策，力度空前的背景下，政策儲(chǔ)備相對(duì)有限。同時(shí)，各地的樓市情況相對(duì)復(fù)雜，即使推出調(diào)控新政，焦點(diǎn)也可能更多集中在確保調(diào)控政策真正有效落實(shí)，和部分新政策導(dǎo)致的樓市新情況的調(diào)整上。

　　其中，當(dāng)前熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)的新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，被認(rèn)為將是各地接下來(lái)可能的調(diào)控重點(diǎn)。

　　2017年土地“限價(jià)”是調(diào)控的重要方向，而限價(jià)房在2018年迎來(lái)上市高潮。4月初，鏈家研究院發(fā)布調(diào)研報(bào)告稱，限價(jià)一定程度上可能導(dǎo)致同一區(qū)域新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)格，“非市場(chǎng)”的價(jià)格帶來(lái)購(gòu)房者的爭(zhēng)相搶購(gòu)。其中，成都、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）的情況最為明顯，分別有88%和87%的當(dāng)?shù)劓溂医?jīng)紀(jì)人認(rèn)為，自己所在的片區(qū)存在價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

　　顧云昌認(rèn)為，對(duì)于此類城市而言，要采取措施壓縮“限價(jià)房”出售過(guò)程中的尋租空間。而對(duì)于一些地方由于控房?jī)r(jià)，不批售高價(jià)項(xiàng)目所導(dǎo)致的高價(jià)房“堰塞湖”，則要采取辦法進(jìn)行疏導(dǎo)，防止形成新的庫(kù)存。

　　實(shí)際上，樓市風(fēng)向標(biāo)北京已經(jīng)對(duì)限價(jià)房政策做出了重大調(diào)整。

　　5月7日，北京市住建委就《限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理辦法》公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。該管理辦法規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%（價(jià)差比低于15%）時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比不高于85%（價(jià)差比不低于15%）時(shí)，則將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，向具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭開(kāi)放申購(gòu)。

　　西安的情況則不太一樣。陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，從去年3月至今，西安增加了超過(guò)30萬(wàn)戶籍人口，落戶后的買(mǎi)房置業(yè)造成一定程度上的供給緊張。

　　王圣學(xué)建議，西安應(yīng)該在加大供地力度、加快項(xiàng)目審批上市速度的同時(shí)采取措施，對(duì)新落戶人口的購(gòu)房資格做出一定的限制，緩解市場(chǎng)短期供給緊張的壓力。

　　佛山一位地產(chǎn)研究人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析，當(dāng)?shù)氐男乱惠喺{(diào)控政策，可能涉及限購(gòu)范圍擴(kuò)大，和對(duì)當(dāng)?shù)剌^為嚴(yán)重的房?jī)r(jià)+裝修款、軟裝費(fèi)“雙合同”現(xiàn)象進(jìn)行整治。