2017年1-5月，全國土地出讓金超百億的城市出現(xiàn)了不少三四線城市的身影。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業(yè)到位資金等指標(biāo)的增速全面回落。這被認(rèn)為是始于銷售端的樓市，調(diào)控效果傳導(dǎo)至投資端，樓市進入深度調(diào)整期的一大標(biāo)志。

　　然而，樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經(jīng)實現(xiàn)上百億的土地出讓收入。一些觀點認(rèn)為，三四線城市的市場供給并不短缺，同時樓市成長性較弱，火熱當(dāng)中是否蘊含著風(fēng)險，還有待觀察。

　　火熱的三四線

　　三四線城市的火熱程度，在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)的淋漓盡致。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國共有40個城市實現(xiàn)了超過100億人民幣的土地出讓收入。其中，與往年不同的是，除去部分統(tǒng)計局每月公布房價漲跌的70個大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮(zhèn)江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市，也進入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　而從成交建設(shè)用地面積來看，不僅徐州以超過1200萬平方米的出讓面積，在“百億俱樂部”中僅次于重慶，同時，在“百億俱樂部”中，徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線城市，也都進入了出讓面積的前十。

　　此外，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，如果按照溢價率高低將這些“百億俱樂部”排序，排在前十的城市中，滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮(zhèn)江等7個城市，也均不屬于上述70個大中城市范疇。

　　實際上，隨著一二線城市土地資源越發(fā)緊張，為了維持規(guī)模增長，進入優(yōu)質(zhì)三四線城市，成為眾多開發(fā)商的共同選擇。部分過去鮮少涉足三四線城市的開發(fā)商，如龍湖、旭輝等，從2017年開始試水三四線城市的土地市場。

　　保利地產(chǎn)(9.610, 0.01, 0.10%)的公告顯示，該公司2016年“全年一二線城市拓展容積率面積超過 1600 萬平方米，占全部拓展的70%”，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。

　　華夏幸福(34.230, -1.23, -3.47%)今年一季報顯示，盡管在固安、霸州、香河等環(huán)京熱點城市，華夏幸福均持有待開發(fā)土地，但其報告期內(nèi)儲存的17塊區(qū)域中，沒有一塊來自一二線城市。

　　對于開發(fā)商急于在三四線城市拿地的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先是一二線城市嚴(yán)控，開發(fā)商拿地難度空前加大；其次在于一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動了部分三四線城市的當(dāng)?shù)匦星椋�刺激了開發(fā)商拿地?zé)崆椋蛔詈螅瑢τ陂_發(fā)商自身而言，盡管資金壓力逐漸顯現(xiàn)，但由于庫存去化效果較好，企業(yè)拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風(fēng)險低的三四線成為必然。

　　如何確定“優(yōu)質(zhì)”三四線？

　　市場火熱的背景下，什么樣的三四線城市屬于優(yōu)質(zhì)的、有投資價值的三四線城市，成為了市場各方主體關(guān)心的焦點。

　　克而瑞研究中心此前曾通過對249個三四線城市從需求、供給、購買力和外部環(huán)境四個維度進行定量分析，評價各城市房地產(chǎn)市場的投資前景與價值。測算結(jié)果顯示，249個三四線城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個城市得分位居前五。

　　報告認(rèn)為，這些城市主要具有以下特點：經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，人口導(dǎo)入能力強；基礎(chǔ)設(shè)施投資和教育費用高于平均水平，軟硬件環(huán)境優(yōu)勢明顯；居民儲蓄和收入水平較高，增長穩(wěn)定；住宅成交量價水平相對較高，漲勢平穩(wěn)。

　　不過，本身發(fā)展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市周期，被認(rèn)為同樣是重要影響因素。

　　張大偉認(rèn)為，盡管越來越多的開發(fā)商開始全國范圍內(nèi)布局三四線城市，但從數(shù)據(jù)上看，這些城市主要還是分布在環(huán)京、江浙滬等樓市調(diào)控的邊緣地帶，一二線的高壓溢出需求帶動了一波行情上漲后，開發(fā)商才開始扎堆進入。

　　長期關(guān)注佛山樓市的房王網(wǎng)主編布俊杰以佛山為例，告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現(xiàn)又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開發(fā)商不斷進駐，大大加劇了當(dāng)?shù)馗偁帯＝衲?-5月，佛山的土地出讓金總額在所有非省會城市中僅次于蘇州，同時溢價率超過100%。

　　分析人士同時指出，對于一些并非處在調(diào)控帶的三四線城市，其土地市場的火熱則可能與整個樓市周期相關(guān)。

　　以徐州為例，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動擴散的過程。這一過程帶動當(dāng)?shù)貎r格上漲，吸引了開發(fā)商進入。同時，徐州作為發(fā)展較好的三線城市，在過去幾年間經(jīng)歷了一次中周期的樓市調(diào)整，土地出讓量比較小，自身需求被抑制，市場好轉(zhuǎn)后，其市場向好趨勢明顯。

　　但三四線城市的承載能力仍然是專家擔(dān)心的焦點。張大偉將一二線城市與三四線城市的樓市比作“割韭菜”和“種豆芽”——韭菜割了一茬總能又長一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不會再有收獲，“三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開發(fā)商進入的風(fēng)險是在不斷累積疊加的”，他說。

　　不過，對永遠處于土地饑渴狀態(tài)的開發(fā)商而言，這或許并不是難題。一位就職于某以積極布局三四線聞名業(yè)內(nèi)的龍頭開發(fā)商的高級分析人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，三四線城市的城鎮(zhèn)化進程還有很大空間，庫存問題更多是結(jié)構(gòu)問題，庫存的結(jié)構(gòu)調(diào)整成為了房企進入的機遇，“三四線城市不缺房子，但是缺好房子”。